토지거래허가제 , 허가대상, 허가구역 지정현황, 강남 3구 해제

 

 

 

강남 3구 토지거래허가제 해제, 부동산 시장에 미치는 영향

최근 서울시는 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동을 포함한 4개 동 291개 단지에 대한 토지거래허가제를 해제했습니다. 5년간 적용되었던 허가제가 풀리면서, 해당 지역에서는 이제 별도의 허가 없이 주택 매매가 가능해졌습니다.

강남3구(강남, 송파, 서초) ,용산구

토지거래허가제란?

토지거래허가제는 부동산 투기를 방지하고 시장 안정을 유지하기 위해 도입된 제도로, 일정 규모 이상의 토지 및 주택을 거래할 때 지방자치단체장의 사전 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이번 해제 조치는 강남 3구 부동산 시장에 즉각적인 변화를 불러왔습니다.

허가대상 거래계약은?

허가구역내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.  (※ 허가증은 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 교부)

허가구역 지정 현황

① 지정권자 : 국토교통부 장관, 서울특별시장② 기 간 : 5년 이내③ 토지거래계약허가대상 토지면적(도시지역 안)

 

※ 국토교통부장관 또는 시·도지사가 허가구역을 지정할 당시 해당 지역에서의 거래실태 등을 고려하여 해당 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하의범위에서 따로 정하여 공고할 수 있음.

※ 매매예약 가등기의 경우에도 토지거래계약허가 대상임

허가대상

① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 경우

② 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)- 대가는 금전에 한하지 않으며, 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무면제, 무채재산권 및 영업권의 지급 등도 포함- 허가구역 지정전에 체결완료된 거래계약은 허가제 미적용하며, 계약체결시점 확인은 검인일, 등기신청일 등 객관적인 증거로 판단

③ 구체적인 허가대상- 자기주거용 택지구입- 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치- 농업·축산업·임업 등의 영위- 비농업인(비임업인)이 농지(임야) 구입시는 세대원전원이 서울시에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자- 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행- 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우- 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우- 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등

허가의 절차

① 허가신청 : 거래당사자(매도·매수자)가 공동으로 신청  (※ 대리인의 경우 위임장 필요)

② 신청서 기재사항 : 계약내용 및 토지이용계획

③ 업무처리 흐름도

 

허가의 효과

① 농지 :『농지법』제8조의 농지취득자격증명을 받은 것으로 봄

② 허가증을 교부받은 경우 :『부동산등기특별조치법』제3조의 검인을 받은 것으로 봄

※ 허가받은 후 허가받은 계약이 해제·취소되는 경우는 소유권 이전등기 신청의무가 없음. 

 (국토계획법 제126조, 부동산등기특별조치법 제2조)

 

허가를 받지 않아도 되는 경우

① 대가가 없는 상속·증여 등

② 허가대상면적 미만의 토지

③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용

④『민사집행법』에 의한 경매

⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우

⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우

⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우

⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우

⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급

⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우

⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우

⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우

⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우

⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우

⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우

⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐   매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우

⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우벌칙 및 이행강제금

① 허가 또는 변경허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 사위 또는 부정한 방법으로 허가를 받아온 자   (※ 2년 이하 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액(개별공시지가)이하의 벌금)

② 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한자   (※ 3월이내의 이행기간을 부여하고 취득가액(신고된 실거래가)의 10%범위내에서 매년 이용의무기간 종료시까지 이행강제금 부과)

 

아파트 가격 상승

토지거래허가구역 해제 이후, 강남 3구의 아파트 가격이 급격히 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이의 분석에 따르면, 해제 전(1월 1일11일)과 해제 후(1월 12일20일)를 비교했을 때, 강남 3구의 아파트 평균 거래 가격은 8.0% 상승했습니다. 반면, 강남 3구를 제외한 서울의 다른 지역에서는 같은 기간 동안 평균 거래 가격이 2.6% 하락했습니다.

갭투자 증가

가격 상승과 함께 갭투자로 의심되는 거래도 늘어나고 있습니다. 국토교통부 자료에 따르면, 2025년 2월 강남 3구에서 임대보증금을 승계받고 금융기관 대출을 활용하며 입주 계획을 '임대'로 작성한 주택 구매 사례는 134건으로, 이는 2024년 12월(61건) 대비 약 2.19배 증가한 수치입니다. 이러한 현상은 시장이 다시 투기 수요에 의해 과열될 가능성을 시사합니다.

향후 전망

전문가들은 이번 해제가 억눌렸던 거래를 활성화시키는 긍정적인 효과를 가져올 수 있지만, 규제 완화로 인해 투기 수요가 증가할 가능성이 크다고 경고하고 있습니다. 이에 따라 정부는 필요할 경우 다시 규제를 강화하는 등 시장 안정화를 위한 추가 대응책을 마련할 것으로 보입니다.

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